10 Ekim 2026 · Bekir Karaağaç & Funda Umut Gökpınar

Gayrimenkul alırken nelere dikkat edilmeli?

Gayrimenkul satın almadan önce yalnızca evin konumu, fiyatı ve iç özellikleri değerlendirilmemelidir. Tapu kaydı, belediye bilgileri, imar durumu, onaylı proje ve binanın fiziki özellikleri birlikte incelenmelidir. Bu kontrol listesi, konutun yanı sıra ofis ve dükkân alımlarında da işlem öncesi yol haritası sunar.

1. Tapu ve malik bilgilerini doğrulayın

Tapudaki malik, ada, parsel, bağımsız bölüm ve arsa payı bilgilerinin doğruluğunu kontrol edin. Size gösterilen daire, ofis veya dükkânın tapuda kayıtlı bölümle eşleştiğinden emin olun. Satış vekâleten yapılacaksa vekâletnamenin kapsamı ve geçerliliği de incelenmelidir.

2. Takyidat belgesinde ipotek, haciz ve şerh kontrolü yapın

Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh, ihtiyati tedbir veya intifa hakkı bulunup bulunmadığını güncel tapu kaydından araştırın. Bir kaydın satışa etkisi ve kaldırılma koşulları, kaydın içeriğine göre değerlendirilmelidir. Ayrıntılar için haciz, ipotek ve şerh rehberini inceleyebilirsiniz.

3. Arsa tapusu, kat irtifakı ve kat mülkiyetini ayırt edin

Gayrimenkulün arsa tapulu, kat irtifaklı veya kat mülkiyetli olması, edinilen hakkın niteliğini ve bankanın kredi değerlendirmesini etkileyebilir. Tapu türü tek başına kredi uygunluğu veya sorunsuz kullanım garantisi değildir. Bağımsız bölümün kaydı ve diğer belgeler birlikte incelenmelidir. Tapu türleri arasındaki farkları okuyun.

4. Belediye, imar, proje ve metrekare bilgilerini karşılaştırın

Belediyedeki imar planını ve onaylı mimari projeyi taşınmazın mevcut durumuyla karşılaştırın. Net ve brüt alanın nasıl hesaplandığını, oda düzenini, ortak alanları ve fiilî kullanımın projeye uygunluğunu öğrenin. Konut olarak görülen bir yerin resmî kullanım niteliği veya ticari kullanım koşulları farklı olabilir.

5. Yapı ruhsatı ve iskân durumunu öğrenin

Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskân) bulunup bulunmadığını ilgili belediyeden kontrol edin. Kaçak bölüm, kapatılmış balkon, sonradan eklenmiş alan veya projeye aykırı değişiklik olup olmadığını araştırın. Tapu kaydı ile belediye dosyası ve yerinde inceleme birbirini tamamlar.

6. Belediye tutanakları ve idari kararları araştırın

Taşınmaz hakkında yapı tatil tutanağı, mühürleme, idari para cezası, riskli yapı tespiti veya yıkım kararı bulunup bulunmadığını öğrenin. Satıcının açıklamasıyla yetinmeyin; güncel belediye dosyasını ve varsa ilgili resmî kararları inceleyin.

7. Bina güvenliği, aidat ve ortak giderleri inceleyin

Binanın deprem güvenliği, hasar durumu ve varsa teknik raporlarını değerlendirin. Bina yaşı veya dış görünüşü tek başına güvenlik değerlendirmesi için yeterli değildir; teknik inceleme gerektiğinde yetkin uzman desteği alınmalıdır. Yönetim planını, aidat ve ortak gider borçlarını, kararlaştırılmış bakım veya yenileme masraflarını da öğrenin.

8. Kiracı, kredi ve ödeme sürecini önceden planlayın

Mevcut kiracı varsa kira sözleşmesini ve teslim koşullarını değerlendirin; satışın kiracının otomatik olarak çıkacağı anlamına gelmediğini dikkate alın. Kredili alımlarda banka ekspertiz değeri ve kredi uygunluğunu önceden araştırın. Satış bedeli, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere gerçek satış bedeli üzerinden beyan edilmeli; ödeme güvenli ve kayıt altına alınabilir yöntemlerle, tapu devriyle birlikte planlanmalıdır.

Güvenli gayrimenkul alımı için belgeleri birlikte değerlendirin

Doğru kontrollerle yürütülen bir gayrimenkul alım süreci, maddi ve hukuki risklerin azaltılmasına yardımcı olur. Tapu, belediye, proje ve fiziki durumun birlikte incelenmesi; belirsizliklerin ödeme ve devirden önce açıklığa kavuşturulması önemlidir.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazın durumuna göre tapu müdürlüğü, belediye, banka, hukuk uzmanı ve teknik uzmanlardan güncel bilgi alınmalıdır.

Resmî kaynaklar: TKGM — Tapu kaydında haciz kontrolü · Kadıköy Belediyesi — İmar durumu sorgulama · Gelir İdaresi Başkanlığı — Gerçek satış bedeli ve tapu harcı